hvnvietnam232
18-05-2016, 10:04 PM
Trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản (BĐS) đấu ghi nhận sự tăng trưởng, giao du thành công trong tất thảy các phân khúc đều đạt mức cao. Tuy người tiêu dùng tỏ ra ngày càng thông thái nhưng vẫn không thể tránh được những rủi ro khi đầu tư, mua bán BĐS.
Thận trọng với những dự án 'gán mác và ăn theo'
Theo dự báo của giới kinh doanh BĐS năm 2016, thị trường sẽ xuất hiện những siêu dự án trước nay chưa từng có với khung giá đắt đỏ bậc nhất. Do lượng cung tăng cao nên chắc chắn phân khúc này sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Về điểm này, theo ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, sẽ có tối đa 10 dự án BĐS sang và siêu sang xuất hiện tại Tp.HCM trong năm 2016, tụ tập ở các trục đường trung tâm có hướng nhìn đẹp ra sông Sài Gòn. Đây sẽ là khu vực các dự án BĐS siêu sang xuất hiện với giá ngất nghểu góp phần tạo nên một mặt bằng giá mới ở khu vực trung tâm Sài Gòn. Điều này cũng vô tình đẩy giá các sản phẩm không cùng đẳng cấp tăng lên kiểu 'tát nước theo mưa'.
>>>chung cư hongkong tower 243a đê la thành (https://www.facebook.com/banchungcuhongkongtower/)
Ông Quang dẫn ví dụ, năm 2015, căn hộ giá thấp là loại sản phẩm có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và tổng giá trị khoảng từ 700-800 triệu đồng/căn, còn bây chừ thị trường nhan nhản thông tin về các căn hộ có giá từ 2.000-4.000 USD/m2 nên chỉ cần giới thiệu căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 (chưa đến 1.000 USD/m2) thì người mua đã cảm thấy rẻ và hạp. Điều này dẫn đến hệ lụy là người mua nhà không quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm (tức giá thành cộng với biên lợi nhuận hợp lý).
Câu khách bằng lợi nhuận khủng
hiện giờ xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp kinh dinh BĐS ký cam kết thuê lại căn hộ với giá cao trong một khoảng thời gian và bằng lòng chịu thiệt một số tiền nhằm gây hiệu ứng tâm lý với khách hàng về khả năng sinh lời. Ông Trần Khánh Quang cho rằng, đây bản tính là một 'chiêu thức' kinh doanh nhằm khiến nhà đầu tư không chuyên và khách hàng nhầm tưởng về giá trị của BĐS mà họ muốn giao tiếp. Vì vậy ông Quang đưa ra lời khuyên:
Thứ nhất, nhà đầu tư cần hiểu các chủ đầu tư dự án luôn chuẩn bị nhiều phương án để có thể tối đa hóa ích lợi khi phát triển và vỡ hoang sản phẩm BĐS. Trong đó, việc thiết lập các thỏa thuận dân sự với khách hàng và điều kiện tiên quyết khi giao dịch đi vào thực hiện là khách hàng ưng ý bằng văn bản. bình thường chủ đầu tư sẽ chọn hướng san sớt quyền và ích lợi đó với khách hàng sau khi mua nhà, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên về việc từng ích trong giao dịch để sinh lời cho sản phẩm.
>>>chung cư hong kong tower (https://www.facebook.com/banchungcuhongkongtower/)
Thứ hai, trong hợp đồng cộng tác này, các bên tham gia cần có sự thỏa thuận rõ về vấn đề ích lợi của BĐS, trong đó có việc phân chia lợi nhuận chi tiết. Khách hàng, nhà đầu tư cần phải quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt cần để ý đến giao kèo cam kết giữa doanh nghiệp với khách hàng. Cụ thể là: Cam kết của chủ đầu tư kéo dài trong bao lâu? Quy định cụ thể về mức lãi suất và lợi nhuận? Cam kết này được bảo đảm như thế nào? Trường hợp giao kèo cam kết không thực hành được thì trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao?
Thứ ba, cần thẩm tra thật kỹ tính pháp lý của BĐS, bao gồm căn hộ và cả công trình tại thời khắc thiết lập giao tiếp mua bán căn hộ. Không ít trường hợp hiệp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu thì hiệp đồng dịch vụ về khai phá việc cho thuê với căn hộ đó cũng sẽ bị ảnh hưởng, đó là chưa kể việc sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba mà đôi lúc bổn phận lại thuộc về người chủ mới.
Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận cam kết phải là con số thực tiễn hợp lý. chả hạn, với nhà phố thì tỷ suất lợi nhuận khai phá vào khoảng 4-5%/năm, còn với căn hộ là 7-8%/năm, văn phòng là 9-10%/năm. Riêng sản phẩm nghỉ dưỡng thì còn phụ thuộc vào kinh nghiệm và kỹ năng khẩn hoang của đơn vị chuyên về resort. Không ít chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng không có kinh nghiệm về BĐS du lịch nhưng vẫn mạnh miệng tuyên bố cam kết tỷ suất lợi nhuận từ 10-12%/năm. Một yếu tố quan yếu đáng lưu ý nữa là quan hệ cung cầu khi BĐS đưa vào khẩn hoang.
Chỉ nên vay tối đa 50% giá trị BĐS
Nếu phải vay tiền nhà băng để đầu tư BĐS thì trước khi vay nhà đầu tư nên nghĩ tới rủi ro về lãi suất, thường nhật chu kỳ khoảng 3-4 năm, lãi suất sẽ biến động mạnh 1 lần. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên vay khoảng 50% giá trị BĐS, không nên liều lĩnh 'lướt sóng' bằng việc vay đến 70-80% sẽ dẫn đến rủi ro. Bởi nếu lãi suất chỉ cần biến động từ 30% là ngay lập tức nhà đầu tư sẽ mất ngay vớ lợi nhuận. Mức lãi suất cho vay ở mức 14-15%/năm cũng được cho là sự rủi ro lớn với các nhà đầu tư BĐS.
>>>chung cư kang kong (https://www.facebook.com/banchungcuhongkongtower/)
Cảnh giác trước sức nóng thị trường
Theo quy luật phát triển chung của nền kinh tế, sự lên xuống là điều chẳng thể tránh khỏi với bất kỳ thị trường nào. Thị trường lên thì cũng sẽ có lúc đi xuống. ngày nay thị trường BĐS đang phát triển tốt, nhưng các nhà đầu tư cũng cần phải dè chừng.
Một vấn đề nữa mà các nhà đầu tư luôn phải ghi nhớ đó là hiểu rõ mối quan hệ qua lại giữa BĐS và các lĩnh vực đầu tư khác trong đó có chứng khoán, gửi tiền vào ngân hàng, vàng và ngoại tệ. Sự phát triển của BĐS sẽ tiếp tốt giả dụ bắt cùng nhịp với sự phát triển của các ngành trong nền kinh tế. thành ra, nhà đầu tư luôn phải tỉnh táo để cảm nhận được độ 'nhạy' của các ngành khác đối với BĐS.
(Theo Báo Người Tiêu dùng)
Thận trọng với những dự án 'gán mác và ăn theo'
Theo dự báo của giới kinh doanh BĐS năm 2016, thị trường sẽ xuất hiện những siêu dự án trước nay chưa từng có với khung giá đắt đỏ bậc nhất. Do lượng cung tăng cao nên chắc chắn phân khúc này sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Về điểm này, theo ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, sẽ có tối đa 10 dự án BĐS sang và siêu sang xuất hiện tại Tp.HCM trong năm 2016, tụ tập ở các trục đường trung tâm có hướng nhìn đẹp ra sông Sài Gòn. Đây sẽ là khu vực các dự án BĐS siêu sang xuất hiện với giá ngất nghểu góp phần tạo nên một mặt bằng giá mới ở khu vực trung tâm Sài Gòn. Điều này cũng vô tình đẩy giá các sản phẩm không cùng đẳng cấp tăng lên kiểu 'tát nước theo mưa'.
>>>chung cư hongkong tower 243a đê la thành (https://www.facebook.com/banchungcuhongkongtower/)
Ông Quang dẫn ví dụ, năm 2015, căn hộ giá thấp là loại sản phẩm có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và tổng giá trị khoảng từ 700-800 triệu đồng/căn, còn bây chừ thị trường nhan nhản thông tin về các căn hộ có giá từ 2.000-4.000 USD/m2 nên chỉ cần giới thiệu căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 (chưa đến 1.000 USD/m2) thì người mua đã cảm thấy rẻ và hạp. Điều này dẫn đến hệ lụy là người mua nhà không quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm (tức giá thành cộng với biên lợi nhuận hợp lý).
Câu khách bằng lợi nhuận khủng
hiện giờ xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp kinh dinh BĐS ký cam kết thuê lại căn hộ với giá cao trong một khoảng thời gian và bằng lòng chịu thiệt một số tiền nhằm gây hiệu ứng tâm lý với khách hàng về khả năng sinh lời. Ông Trần Khánh Quang cho rằng, đây bản tính là một 'chiêu thức' kinh doanh nhằm khiến nhà đầu tư không chuyên và khách hàng nhầm tưởng về giá trị của BĐS mà họ muốn giao tiếp. Vì vậy ông Quang đưa ra lời khuyên:
Thứ nhất, nhà đầu tư cần hiểu các chủ đầu tư dự án luôn chuẩn bị nhiều phương án để có thể tối đa hóa ích lợi khi phát triển và vỡ hoang sản phẩm BĐS. Trong đó, việc thiết lập các thỏa thuận dân sự với khách hàng và điều kiện tiên quyết khi giao dịch đi vào thực hiện là khách hàng ưng ý bằng văn bản. bình thường chủ đầu tư sẽ chọn hướng san sớt quyền và ích lợi đó với khách hàng sau khi mua nhà, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên về việc từng ích trong giao dịch để sinh lời cho sản phẩm.
>>>chung cư hong kong tower (https://www.facebook.com/banchungcuhongkongtower/)
Thứ hai, trong hợp đồng cộng tác này, các bên tham gia cần có sự thỏa thuận rõ về vấn đề ích lợi của BĐS, trong đó có việc phân chia lợi nhuận chi tiết. Khách hàng, nhà đầu tư cần phải quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt cần để ý đến giao kèo cam kết giữa doanh nghiệp với khách hàng. Cụ thể là: Cam kết của chủ đầu tư kéo dài trong bao lâu? Quy định cụ thể về mức lãi suất và lợi nhuận? Cam kết này được bảo đảm như thế nào? Trường hợp giao kèo cam kết không thực hành được thì trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao?
Thứ ba, cần thẩm tra thật kỹ tính pháp lý của BĐS, bao gồm căn hộ và cả công trình tại thời khắc thiết lập giao tiếp mua bán căn hộ. Không ít trường hợp hiệp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu thì hiệp đồng dịch vụ về khai phá việc cho thuê với căn hộ đó cũng sẽ bị ảnh hưởng, đó là chưa kể việc sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba mà đôi lúc bổn phận lại thuộc về người chủ mới.
Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận cam kết phải là con số thực tiễn hợp lý. chả hạn, với nhà phố thì tỷ suất lợi nhuận khai phá vào khoảng 4-5%/năm, còn với căn hộ là 7-8%/năm, văn phòng là 9-10%/năm. Riêng sản phẩm nghỉ dưỡng thì còn phụ thuộc vào kinh nghiệm và kỹ năng khẩn hoang của đơn vị chuyên về resort. Không ít chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng không có kinh nghiệm về BĐS du lịch nhưng vẫn mạnh miệng tuyên bố cam kết tỷ suất lợi nhuận từ 10-12%/năm. Một yếu tố quan yếu đáng lưu ý nữa là quan hệ cung cầu khi BĐS đưa vào khẩn hoang.
Chỉ nên vay tối đa 50% giá trị BĐS
Nếu phải vay tiền nhà băng để đầu tư BĐS thì trước khi vay nhà đầu tư nên nghĩ tới rủi ro về lãi suất, thường nhật chu kỳ khoảng 3-4 năm, lãi suất sẽ biến động mạnh 1 lần. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên vay khoảng 50% giá trị BĐS, không nên liều lĩnh 'lướt sóng' bằng việc vay đến 70-80% sẽ dẫn đến rủi ro. Bởi nếu lãi suất chỉ cần biến động từ 30% là ngay lập tức nhà đầu tư sẽ mất ngay vớ lợi nhuận. Mức lãi suất cho vay ở mức 14-15%/năm cũng được cho là sự rủi ro lớn với các nhà đầu tư BĐS.
>>>chung cư kang kong (https://www.facebook.com/banchungcuhongkongtower/)
Cảnh giác trước sức nóng thị trường
Theo quy luật phát triển chung của nền kinh tế, sự lên xuống là điều chẳng thể tránh khỏi với bất kỳ thị trường nào. Thị trường lên thì cũng sẽ có lúc đi xuống. ngày nay thị trường BĐS đang phát triển tốt, nhưng các nhà đầu tư cũng cần phải dè chừng.
Một vấn đề nữa mà các nhà đầu tư luôn phải ghi nhớ đó là hiểu rõ mối quan hệ qua lại giữa BĐS và các lĩnh vực đầu tư khác trong đó có chứng khoán, gửi tiền vào ngân hàng, vàng và ngoại tệ. Sự phát triển của BĐS sẽ tiếp tốt giả dụ bắt cùng nhịp với sự phát triển của các ngành trong nền kinh tế. thành ra, nhà đầu tư luôn phải tỉnh táo để cảm nhận được độ 'nhạy' của các ngành khác đối với BĐS.
(Theo Báo Người Tiêu dùng)